Ratgeber · Hauskontrollen & Inspektionen
Checkliste Hauskontrolle: Was bei jedem Kontrollgang geprüft werden sollte
Die ausführliche Checkliste für Kontrollgänge in einem Ferienhaus oder Zweitwohnsitz in Spanien: Raum für Raum, mit Messwerten, Dokumentation, Häufigkeit und einem Musterbericht.
Was gehört zu einer gründlichen Hauskontrolle?
Eine gründliche Hauskontrolle ist ein systematischer Kontrollgang durch ein unbewohntes Haus, bei dem Grundstück, Gebäudehülle, jeder Raum, Wasser, Strom, Klimaanlage, Luftfeuchtigkeit, Pool, Garten, Sicherheit und Post nach einer festen Checkliste geprüft und dokumentiert werden. Ziel ist, Schäden früh zu erkennen, kleine Dinge sofort zu erledigen und dem Eigentümer ein verlässliches Bild zu geben.
Der Unterschied zwischen einem kurzen Blick ins Haus und einer echten Hauskontrolle liegt in drei Dingen: der festen Reihenfolge, den Messwerten und der Dokumentation. Wer jedes Mal denselben Weg geht, vergisst nichts. Wer Zählerstände und Luftfeuchtigkeit notiert, erkennt schleichende Veränderungen. Und wer Fotos macht, kann Veränderungen belegen und dem Eigentümer im Ausland zeigen, was los ist.
Diese Checkliste folgt dem Weg, den ein Kontrollgang sinnvollerweise nimmt: von außen nach innen, vom Eingang durch die Räume zur Technik und schließlich zu Pool und Garten. Sie ist bewusst ausführlich. Nicht jeder Punkt passt zu jedem Haus, aber jeder Punkt, der passt, sollte bei jedem Kontrollgang abgehakt werden. Die Checkliste ist zugleich ein Kernstück vorbeugender Instandhaltung: Die meisten teuren Schäden kündigen sich lange vorher mit kleinen Zeichen an.
- Reihenfolge
- Außen, Eingang, Räume, Küche und Bäder, Wasser, Strom, Klima, Feuchtigkeit, Pool, Garten, Sicherheit, Post
- Werkzeug
- Taschenlampe, Hygrometer, Handy mit Kamera, Checkliste, Schlüsselbund, Handschuhe
- Messwerte
- Wasserzähler, Stromzähler, relative Luftfeuchtigkeit, Temperatur, bei Pool pH und Chlor
- Ergebnis
- Bericht mit Datum, Fotos, Messwerten, Auffälligkeiten und nächsten Schritten
Außenbereich: Was wird vor dem Betreten geprüft?
Vor dem Betreten wird das Haus einmal komplett von außen umrundet. Geprüft werden Tor, Zaun und Einfahrt, Fassade, Fenster, Rejas und Persianas, Dach und Regenrinnen soweit sichtbar, Terrassen, Außengeräte der Klimaanlage, Außenleuchten sowie Spuren von Einbruchsversuchen, Sturmschäden oder Wasser. Der erste Eindruck von außen zeigt oft schon, ob etwas nicht stimmt.
- Tor, Zaun und Mauern: geschlossen, unbeschädigt, Torantrieb funktioniert.
- Fassade: neue Risse, abplatzender Putz, Salzausblühungen, Feuchtigkeitsflecken unten an den Wänden.
- Fenster, Türen, Rejas, Persianas: geschlossen, keine Hebelspuren, keine Beschädigung.
- Dach und Terrassen: lose Ziegel, verstopfte Abläufe, stehendes Wasser, Pflanzen in Fugen.
- Regenrinnen und Fallrohre: frei von Laub und Kiefernnadeln, Anschlüsse dicht.
- Außengeräte der Klimaanlage: frei, unbeschädigt, keine Nester oder Laub im Gehäuse.
- Außenbeleuchtung: Bewegungsmelder und Zeitschaltuhr funktionieren.
- Solaranlage oder Solarthermie: sichtbare Schäden, Verschmutzung.
- Außenwasserhähne und Bewässerung: tropft nichts, keine nassen Stellen ohne Grund.
- Gasflaschen oder Tank, falls vorhanden: Lage, Sichtprüfung, kein Gasgeruch.
Marina Alta
Nach Levante-Stürmen und Starkregen, besonders bei DANA-Lagen im Herbst, lohnt ein zusätzlicher Blick auf Dachabläufe, Terrassen und tiefer liegende Räume. Was nach einem Unwetter im Einzelnen zu prüfen ist, beschreibt der Beitrag Was nach Starkregen und DANA am Haus geprüft werden sollte.
Eingang: Schlösser, Alarm und erster Eindruck
Beim Öffnen der Haustür zeigen sich die ersten Hinweise auf den Zustand im Inneren. Merken Sie sich den ersten Geruch: Muffig deutet auf Feuchtigkeit, faulig auf einen ausgetrockneten Siphon oder einen defekten Kühlschrank, Brandgeruch auf ein elektrisches Problem. Dieser erste Eindruck verfliegt nach wenigen Minuten, deshalb gehört er an den Anfang des Berichts.
- Schloss lässt sich normal schließen, keine Spuren am Zylinder oder Türblatt.
- Alarmanlage: korrekt unscharf geschaltet, keine Störungsmeldung, Akkuanzeige in Ordnung.
- Post oder Werbung, die unter der Tür durchgeschoben wurde, einsammeln.
- Erster Geruch notieren.
- Temperatur und Luftfeuchtigkeit am Eingang ablesen oder Hygrometer einschalten.
- Insekten, Ameisenstraßen oder Spuren von Nagern im Eingangsbereich.
Innenräume: Raum für Raum prüfen
In jedem Raum wird nach demselben Muster geprüft: Decke, Wände, Boden, Fenster, Geräte und Geruch. Gesucht werden Wasserflecken, Schimmel, Risse, Schädlinge, offene Fenster, Stromausfälle an Geräten und Veränderungen gegenüber dem letzten Besuch. Wer immer gleich vorgeht, zum Beispiel im Uhrzeigersinn von der Decke zum Boden, übersieht nichts.
- Decke. Flecken, Verfärbungen, Risse, besonders unter Bädern, Terrassen und Flachdächern.
- Wände. Schimmelpunkte hinter Möbeln und Vorhängen, in Ecken und an Außenwänden, abblätternde Farbe, Salzränder unten an der Wand.
- Boden. Nässe, aufgequollenes Holz, lose Fliesen, Insekten, Kot von Nagern.
- Fenster und Türen. Geschlossen, dicht, kein Kondenswasser zwischen oder an den Scheiben.
- Textilien. Matratzen, Polster, Vorhänge und Kleidung in Schränken auf Stockflecken und Geruch prüfen, Schranktüren kurz öffnen.
- Geräte und Licht. Standby-Anzeigen leuchten wie erwartet, Lampen funktionieren, keine Geräte laufen, die aus sein sollten.
- Lüften. Bei trockenem Wetter Fenster kurz querlüften, bei hoher Außenfeuchte eher geschlossen lassen.
Räume, die selten betreten werden, verdienen besondere Aufmerksamkeit: Abstellräume, Gästezimmer im Untergeschoss, Bodegas, Technikräume und Garagen. Dort entstehen Feuchtigkeitsprobleme oft zuerst, und dort bemerkt sie niemand von allein. Die Ursachen und Gegenmaßnahmen erklärt der Ratgeber Feuchtigkeit und Schimmel in Küstenhäusern.
Küche und Bäder: wo Wasser und Gerüche entstehen
Küche und Bäder sind die Räume mit den meisten Wasseranschlüssen und deshalb die Räume mit dem höchsten Schadensrisiko. Hier lohnt der Blick in Unterschränke und hinter Geräte.
- Unter der Spüle: Leitungen, Eckventile und Siphon trocken, kein aufgequollener Schrankboden.
- Kühlschrank und Gefriergerät: laufen, wenn sie laufen sollen, Temperatur plausibel, kein Tauwasser, Tür dicht. Ausgeschaltete Geräte stehen mit offener Tür.
- Geschirrspüler und Waschmaschine: Zulaufhahn geschlossen, wenn nicht in Gebrauch, keine Nässe darunter.
- Vorräte: keine Schädlinge, keine geöffneten Lebensmittel, die Ameisen anziehen.
- Abflüsse in Waschbecken, Dusche, Badewanne und Bodenabläufen: Wasser laufen lassen, damit der Geruchsverschluss gefüllt bleibt.
- Toiletten spülen, Spülkasten auf Nachlaufen prüfen (leises Rauschen, Wasserfaden in der Schüssel).
- Silikonfugen und Fliesen: Schimmel, Risse, Stellen, an denen Wasser hinter die Fliesen gelangen kann.
- Lüftung im Bad: Ventilator funktioniert, Fenster nach der Kontrolle wieder geschlossen.
Wie oft Wasser laufen und Toiletten gespült werden sollten, damit Siphons nicht austrocknen und Leitungen nicht verkeimen, beschreibt der Beitrag Wasserhähne und Toiletten im leeren Haus.
Wasser: Zähler, Boiler und verdeckte Leckagen
Bei jeder Hauskontrolle wird der Wasserzähler abgelesen und mit dem letzten Stand verglichen. Läuft der Zähler im leeren Haus weiter, obwohl niemand Wasser nutzt und keine Bewässerung oder Poolnachspeisung aktiv ist, gibt es eine Leckage. Dazu kommen die Sichtprüfung von Warmwasserboiler, Hauptabsperrhahn, Wasserenthärter und Druckgruppe sowie aller sichtbaren Leitungen.
- Wasserzähler ablesen, Foto machen, Differenz zum letzten Besuch notieren.
- Kurz prüfen, ob sich das Zählwerk bewegt, während alle Verbraucher aus sind.
- Hauptabsperrhahn: Stellung nach Vereinbarung, leichtgängig, nicht tropfend. Wo er sitzt, erklärt der Eintrag Absperrhahn.
- Warmwasserboiler: trocken, Sicherheitsventil tropft nicht übermäßig, keine Roststellen am Kessel, Schalterstellung nach Vereinbarung.
- Wasserenthärter oder Filter, falls vorhanden: Salzvorrat, keine Fehlermeldung.
- Druckerhöhungspumpe oder Zisterne (aljibe): läuft nicht ohne Grund an, keine Pfützen.
- Bewässerungsanlage: Steuerung eingestellt, keine dauerhaft nassen Stellen im Garten.
Achtung
Wenn Wasser austritt: zuerst den Hauptabsperrhahn schließen, dann, falls Wasser in der Nähe von Steckdosen oder Geräten steht, die betroffenen Stromkreise abschalten, Fotos machen und den Eigentümer informieren. Die Reparatur übernimmt ein Installateur.
Strom: Sicherungskasten, FI-Schalter und Zähler
Bei der Stromprüfung wird kontrolliert, ob alle Sicherungen im Sicherungskasten in der vereinbarten Stellung sind, ob der Fehlerstromschutzschalter ausgelöst hat, ob Kühlgeräte, Router, Alarm und Pumpen Strom haben und wie sich der Zählerstand seit dem letzten Besuch verändert hat. Ein ausgelöster FI-Schalter im leeren Haus kann tagelang unbemerkt bleiben und Kühlschrank, Alarm und Pool lahmlegen.
- Sicherungskasten: alle Schalter in der vereinbarten Stellung, beschriftet, kein Brandgeruch, keine Wärme.
- FI-Schutzschalter: eingeschaltet; Testtaste in den vom Hersteller empfohlenen Abständen drücken und wieder einschalten.
- Stromzähler ablesen; ein ungewöhnlich hoher Verbrauch deutet auf ein Gerät im Dauerbetrieb oder einen Defekt hin.
- Router, Alarmanlage, Kameras und Sensoren online.
- Uhren an Backofen, Zeitschaltuhren und Poolsteuerung: stimmt die Zeit nicht, gab es einen Stromausfall.
- Steckdosen und Verlängerungen in Feuchträumen und außen: trocken, keine Schmorspuren.
Fällt der FI-Schalter nach dem Wiedereinschalten sofort erneut, liegt ein Fehler in einem Stromkreis vor, oft durch Feuchtigkeit in einer Außensteckdose, einer Gartenleuchte oder einem Gerät. Dann hilft nur, Stromkreise einzeln zu prüfen und einen Elektriker einzuschalten. Arbeiten an der Elektrik gehören in Fachhand.
Klimaanlage und Luftfeuchtigkeit messen
Bei jeder Hauskontrolle wird die relative Luftfeuchtigkeit in denselben Räumen an denselben Stellen gemessen und notiert. Als Richtwert für bewohnte und leere Häuser gelten etwa 40 bis 60 Prozent; bleibt der Wert über Wochen deutlich darüber, steigt das Risiko für Schimmel und Stockflecken. Klimageräte werden auf Tropfspuren, Geruch und die vereinbarten Zeitprogramme geprüft.
Ein einfaches digitales Hygrometer reicht für die Kontrolle. Aussagekräftig sind Verläufe: Steigt die relative Luftfeuchtigkeit im Schlafzimmer im Untergeschoss von Besuch zu Besuch, obwohl das Wetter ähnlich ist, stimmt etwas mit Lüftung, Abdichtung oder Entfeuchtung nicht.
| Gemessener Wert | Einordnung | Mögliche Maßnahme |
|---|---|---|
| unter 40 % | Eher trocken | Keine; bei Holzmöbeln und Instrumenten beobachten |
| 40 bis 60 % | Unkritischer Bereich | Weiter beobachten |
| 60 bis 70 % | Erhöht, bei Dauer kritisch | Lüften bei trockener Außenluft, Entfeuchtung prüfen |
| über 70 % | Hoch | Ursache suchen, gezielt entfeuchten, Textilien und Wände prüfen |
- Innengeräte: keine Tropfspuren darunter, kein muffiger Geruch beim kurzen Einschalten.
- Zeitprogramme für Entfeuchtung laufen wie vereinbart; Kondensatablauf funktioniert.
- Luftentfeuchter: Schlauch im Abfluss, Behälter leer, Gerät läuft.
- Fernbedienungen am festen Platz, Batterien in Ordnung.
Pool: Wasser, Technik und Sicherheit
Beim Pool werden bei jeder Kontrolle Wasserstand, Klarheit und Farbe des Wassers, pH-Wert und Chlor, Skimmer- und Pumpenkörbe, Filterdruck, Laufzeiten der Pumpe, Salzelektrolyse oder Dosieranlage und die Poolabdeckung geprüft. Grünliche Schlieren, ein sinkender Wasserstand oder ein steigender Filterdruck sind Frühwarnzeichen, die schnell gehandelt werden sollten.
- Wasserstand: Mitte des Skimmers; deutlicher Verlust ohne Hitze oder Wind kann auf ein Leck hindeuten.
- Wasser: klar, keine Trübung, keine grünen Ecken, kein Belag an Wänden und Stufen.
- pH und freies Chlor messen und notieren.
- Skimmerkörbe und Vorfilter der Pumpe leeren.
- Filterdruck am Manometer ablesen, bei Anstieg rückspülen.
- Pumpe und Steuerung: Laufzeiten richtig, keine ungewöhnlichen Geräusche, Technikraum trocken.
- Abdeckung und Zaun oder Poolalarm: intakt, gesichert.
Die Pflege im Detail erklärt der Ratgeber Poolpflege an der Costa Blanca.
Garten und Außenanlagen
- Bewässerung: Tropfer arbeiten, Steuerung an die Jahreszeit angepasst, keine Rohrbrüche.
- Pflanzen: Trockenstress, Schädlinge, abgebrochene Äste nach Wind.
- Kiefern: Nester von Prozessionsspinnern im Winter und Frühjahr erkennen und melden, siehe Prozessionsspinner.
- Wege, Treppen, Mauern: lose Steine, Unterspülungen nach Regen.
- Gartenmöbel, Sonnenschirme, Kissen: gesichert oder verstaut, nicht dem Levante ausgeliefert.
- Stehendes Wasser in Untersetzern und Eimern leeren (Mückenbrutstätten).
- Laub aus Abläufen, Gullys und Einfahrt entfernen.
Sicherheit und Post zum Abschluss
Am Ende des Kontrollgangs wird das Haus wieder in den vereinbarten Zustand versetzt. Dieser letzte Schritt ist genauso wichtig wie alle anderen, denn ein vergessenes gekipptes Fenster macht die ganze Kontrolle zunichte.
- Alle Fenster und Türen geschlossen und verriegelt, Persianas in der vereinbarten Stellung, bei Bedarf leicht verändert.
- Wasser und Strom in der vereinbarten Stellung, Geräte aus, die aus sein sollen.
- Alarmanlage scharf geschaltet, Bestätigung abgewartet.
- Briefkasten geleert, Post fotografiert oder nach Absprache weitergeleitet, Werbung entsorgt.
- Tor verschlossen, Außenbeleuchtung auf Automatik.
Welche Punkte für die Sicherheit bei Abwesenheit außerdem zählen, fasst die Sicherheits-Checkliste für abwesende Eigentümer zusammen.
Wie oft sollte kontrolliert werden?
Die sinnvolle Häufigkeit von Hauskontrollen hängt von Leerstandsdauer, Jahreszeit, Ausstattung und Nutzung ab. Für ein Haus, das über Wochen leer steht, hat sich ein Kontrollgang alle ein bis zwei Wochen bewährt. Pool, großer Garten, Vermietung und feuchte oder stürmische Phasen sprechen für kürzere Abstände; nach Unwettern ist ein zusätzlicher Besuch sinnvoll.
| Situation | Empfohlener Rhythmus | Warum |
|---|---|---|
| Wohnung ohne Außenbereich, kurze Abwesenheit | Alle zwei Wochen | Geringeres Risiko, aber Wasser und Post brauchen Kontrolle |
| Haus mit Garten, Leerstand über Monate | Wöchentlich bis alle zwei Wochen | Bewässerung, Garten, Feuchtigkeit, bewohnter Eindruck |
| Villa mit Pool im Sommer | Wöchentlich oder öfter | Algen können sich bei Hitze in wenigen Tagen bilden |
| Feuchte Phasen, Spätsommer, Herbst | Wöchentlich | Schimmelrisiko, Starkregen, DANA-Lagen |
| Nach Unwetter, Sturm oder Stromausfall | Zusätzlicher Besuch | Schäden früh erkennen, Anlagen neu starten |
| Ferienvermietung zwischen Buchungen | Vor jeder Ankunft und nach jeder Abreise | Zustand dokumentieren, Schäden zuordnen |
| Haus mit Sensoren und Fernüberwachung | Alle zwei bis vier Wochen | Sensoren ersetzen den Blick, aber keine Hand vor Ort |
Die Abwägung im Detail beschreibt der Beitrag Wie oft sollte ein Ferienhaus in Spanien kontrolliert werden.
Was wird dokumentiert und wie sieht ein Bericht aus?
Ein guter Kontrollbericht enthält Datum, Uhrzeit und Person, eine Gesamteinschätzung in einem Satz, alle Messwerte, Fotos der Standardpositionen und jeder Auffälligkeit, erledigte Kleinigkeiten, offene Punkte mit Dringlichkeit und die nächsten Schritte. Der Eigentümer soll nach zwei Minuten Lesen wissen, ob alles in Ordnung ist und ob er etwas entscheiden muss.
Ein typisches Beispiel: Im Bericht vom Dienstag steht beim Wasserzähler eine Differenz von einem Kubikmeter seit dem letzten Besuch, obwohl die Bewässerung abgeschaltet ist. Beim nächsten Blick zeigt sich, dass der Spülkasten im Gästebad leise nachläuft. Das Eckventil wird geschlossen, der Eigentümer informiert und ein Installateur beauftragt. Ohne den notierten Zählerstand wäre das erst mit der nächsten Wasserrechnung aufgefallen.
| Abschnitt | Inhalt |
|---|---|
| Kopf | Adresse oder Objektkürzel, Datum, Uhrzeit von und bis, Name |
| Gesamtzustand | Ein Satz, zum Beispiel: Haus in Ordnung, ein Punkt zu beobachten |
| Messwerte | Wasserzähler, Stromzähler, Luftfeuchtigkeit und Temperatur je Messpunkt, Pool pH und Chlor |
| Außen | Kurzbefund, Übersichtsfotos |
| Innen | Befund je Raum, Fotos der Standardpositionen |
| Technik | Wasser, Strom, Boiler, Klima, Alarm, Router |
| Pool und Garten | Befund, Fotos, erledigte Pflege |
| Post | Eingegangene Post, Fotos wichtiger Schreiben |
| Erledigt | Kleinigkeiten, die vor Ort behoben wurden |
| Offen | Auffälligkeiten mit Dringlichkeit: sofort, bald, beobachten |
| Nächste Schritte | Vorschlag, Entscheidung des Eigentümers, nächster Termin |
Tipp
Legen Sie für Ihr Haus feste Fotopositionen fest, etwa die Decke unter dem oberen Bad, den Boiler, den Wasserzähler, die Außenwand der Wetterseite und den Pool vom selben Standpunkt. So entsteht über Monate eine Bildreihe, in der jede Veränderung sofort auffällt.
So unterstützen wir
Unsere Hauskontrollen folgen dieser Checkliste, angepasst an Ihr Haus: feste Reihenfolge, Messwerte, Fotos von festen Positionen und ein verständlicher Bericht in Deutsch, Englisch oder Niederländisch. Kleinigkeiten erledigen wir direkt, für alles Weitere organisieren und begleiten wir geprüfte Handwerker aus der Region.
Häufige Fragen
Wie lange dauert eine gründliche Hauskontrolle?
Das hängt von Größe, Ausstattung und Zustand des Hauses ab. Eine Wohnung ohne Außenbereich ist schneller geprüft als eine Villa mit Pool, Garten, Kellerräumen und mehreren Bädern. Wichtiger als die Dauer ist, dass jeder Punkt der Checkliste tatsächlich abgearbeitet und dokumentiert wird, auch die, bei denen seit Monaten nichts auffällig war.
Welche Luftfeuchtigkeit ist im leeren Haus in Ordnung?
Als Richtwert gilt eine relative Luftfeuchtigkeit von etwa 40 bis 60 Prozent. Liegt sie über längere Zeit deutlich darüber, steigt das Risiko für Stockflecken, muffigen Geruch und Schimmel. Aussagekräftig sind nicht einzelne Werte, sondern Verläufe: Deshalb wird bei jeder Kontrolle in denselben Räumen an denselben Stellen gemessen und der Wert notiert.
Warum sollte bei der Kontrolle der Wasserzähler abgelesen werden?
Der Wasserzähler zeigt verdeckte Leckagen, die man nicht sieht. Wenn im leeren Haus niemand Wasser nutzt und der Zähler trotzdem weiterläuft, verliert eine Leitung, ein Spülkasten oder die Bewässerung Wasser. Wer den Stand bei jedem Kontrollgang notiert, erkennt das früh, bevor Feuchtigkeitsschäden oder eine hohe Wasserrechnung entstehen.
Wie oft sollte ein Ferienhaus kontrolliert werden?
Für ein leerstehendes Haus hat sich ein Kontrollgang alle ein bis zwei Wochen bewährt, in stürmischen oder sehr feuchten Phasen sowie nach Unwettern auch zusätzlich. Häuser mit Pool, großem Garten oder technischer Ausstattung brauchen eher kürzere Abstände. Bei kurzer Abwesenheit in ruhiger Jahreszeit kann ein längerer Abstand genügen, wenn Sensoren das Haus überwachen.
Was sollte ein Kontrollbericht enthalten?
Ein Kontrollbericht sollte Datum und Uhrzeit, die Person, den Gesamtzustand, Messwerte wie Luftfeuchtigkeit und Zählerstände, Fotos der geprüften Bereiche und aller Auffälligkeiten, erledigte Kleinigkeiten und empfohlene nächste Schritte enthalten. So kann der Eigentümer aus der Ferne entscheiden, ob etwas zu tun ist, und hat zugleich einen Nachweis für Versicherung und Vermietung.
Braucht jeder Kontrollgang Fotos?
Ja, Fotos sind das Herzstück der Dokumentation. Sinnvoll sind Übersichtsfotos von außen, Fotos typischer Problemstellen wie Decken unter Bädern, Boiler und Poolwasser sowie Detailfotos jeder Auffälligkeit. Werden dieselben Stellen immer aus derselben Perspektive fotografiert, lassen sich Veränderungen über Wochen und Monate gut vergleichen.
